去泡沫化---未来我国房地产发展新方向

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1 楼作家陶靖1 发表于: 2024/4/19 7:42:03 编辑

去泡沫化---未来我国房地产发展新方向
作家陶靖
我国房地产行业经历30年的快速发展，我国的城市面貌发生了根本变化，高楼大厦林立，一座座现代化城市拔地而起。
我国的房地产行业已经到了应该去泡沫化的新时代（称之为“去泡沫化时代”），也就是说到了理性发展新时代。有些国人并不赞成去泡沫化，甚至不承认现今的房地产存在泡沫。在地价和房价比翼齐飞的现实下，泡沫是客观存在的，是难以否定的。那么如何去泡沫化呢？
第一坚持“房住不炒”的基本政策不动摇，抑制炒房行为。炒房虽然会带来暂时的繁荣，从长期来看房价高昂，不仅能抑制社会综合消费，也会抑制人口出生率，最终只是有利于少数富豪炒房爆发，广大群众远离房市，买房，卖房，甚至炒房演化成少数富豪的份内事。
第二积极引导广大群众理性购房消费，群众购房坚持“量力而行，量体裁衣”的原则，避免盲目购房消费，避免跟风似的购房消费（群众买房实质是一种家庭高消费行为，又是容易引发民生问题）。让广大群众明白----“房市有风险，购房宜谨慎”的道理（群众购房前要明白购买商品房可能存在的如下风险：楼盘烂尾风险，未来的断供风险，开发商“一房多卖“风险，开发商非法抵押借债风险，不能办房屋产权证风险等等系列风险），让群众根据自己的购买能力理智买房，力避盲目买房。
第三消除房地产领域的错误观念。例如“房价只涨不跌”，“房价平稳不跌”，“刚需人口支撑房价不跌”等等片面极端的理念误导群众。尤其是片面理解“刚需”一词的概念，人民生活中吃饭和穿衣是必不可少的真正刚需。衣食住行，这人们的四大基本需求里，住---房子只排到第三位。当人们就业难，收人预期不稳的条件下，不少家庭的刚需不是买价格高昂的商品房，而是优先解决吃饭和穿衣这种迫在眉睫的刚需。那种片面认为广大群众只能买商品房一条路，甚至出现了“无商品房不能结婚，无商品房小孩不能读书”，这么一种荒谬的观念。商品房价格暴涨对社会方方面面的巨大冲击是巨大而深远的，甚至少数大富豪炒房同样会冲击国民经济，这种炒房冲击波，伴随着时间越长，不良后果越明显。“房价只涨不跌”是违背商品房的商品本质属性，是违背市场供需规律的，“只涨不跌”的观念是极端错误的僵化观念。
第四，地方政府逐步减轻对土地财政的依赖，由以地生财为主逐步转化为发展综合产业，拓宽财源的新路子。例如地方政府发展当地的集约农业，特色农业引领并拓宽财路，发展特色经济和特色产业引领地方经济。
第五，只有地方政府控制地价，才能从根本上长期抑制房价，因为水涨，才能船高。从根本上抑制高房价，唯有一条路子：那就是地方政府必须广辟财源，逐步减少对土地财政的依赖。
目前全球经济受到疫情冲击，全球经济处于萧条时期的现实下，由于就业形势艰难，群众的收入预期不稳，也是房价去泡沫化的天赐良机，盼望地方政府能够抓住这一天赐良机，推动我国房地产行业切实去泡沫化，朝着理智化方向良性发展，既利国又利民。
第六，地方政府采取有效措施抑制开发商哄抬房价。当商品房销售形势向好的时候，为了赚取暴利，开发商会竞相哄抬房价（集体涨价），一旦销售形势恶化，开发商会面临“抬价容易，降价难”（骑虎难下）的市场销售态势，建议地方政府推行商品房“限价销售”举措。根据当地群众的收入水平，经济环境，商品房供需比例等等因素确定最高售价，“限价销售”有利于遏制房价泡沫，有利于及时阻止房价泡沫破裂。
第七，地方政府强化对购房群众的房产信贷资金监管。商品房开发与销售不仅涉及地方政府的土地财政，也是涉及广大群众利益的民生工程，地方政府的“保交房”工程，实质也是一项民心工程。建议地方政府配合商业银行联合监管购房群众（业主）的房产信贷资金，有效避免商业银行违规放贷和开发商非法挪资现象发生，确保群众的建房资金安全。

--------作于2022年9月中秋佳节
【烂尾楼成因分析】
房地产行业的烂尾楼时有出现，真正因为销售原因导致的烂尾十分罕见，房子销售量好，甚至短期内销售完毕，但开发商的资金链却断裂了，房子烂尾了，我们怎样尽可能减少烂尾楼？房子烂尾的根源在哪里？
　　一是要靠国家立法，通过国家立法强化房地产开发商的责任感，强化金融行业的风险意识。一句话，使开发商不敢挪资，或者挪资后开发商要承担开发失败的法律责任。现在是开发商随意挪资或者随意抽逃群众的建房资金，而且可以逃避法律制裁，导致烂尾楼频现。

　　二是强化商业银行的房产信贷资金的监管责任。正是因为商业银行的违规放贷为房地产开发商大举挪资大开了方便之门。采用商业银行依据开发商的施工进度分批投入建设资金的办法。

　　三是出现烂尾楼后，由银行和开发商共担投资风险。因为房贷资金至始至终都由银行与开发商之间运作，银行与开发商拥有资金运作权，购房群众（业主）无权参与房贷资金运作，也无权干涉房贷资金运作，因此，房地产开发失败后，购房群众（业主）有权拒绝偿还银行的房贷资金，商业银行不得将拒还房贷的业主列入征信黑名单。由挪走资金的开发商承担银行的房贷资金，烂尾楼出现后银行向开发商讨债，而不是向业主讨债，只有切实建立起商业银行和开发商的双边法律责任，才能从根本上减少烂尾楼和半成品楼产生。如今出现烂尾楼后银行不担法律责任，开发商也不担法律责任，导致银行违规放贷事件频发，开发商随意挪资或者随意抽逃资金跑路事件频发，我认为强化房地产行业依法开发，健康发展的时代到了。

房市有风险，买房需谨慎”-----群众购房前要明白购买商品房可能存在的如下风险：楼盘烂尾风险，商品房建筑质量风险，未来的断供风险，开发商“一房多卖“风险，开发商非法抵押借债风险，不能办房屋产权证风险等等系列风险。

我认为目前不会出现房价断崖式下降，但会出现小幅波动，小幅下降，下降幅度百分之30左右，理论上是可能的，例如原房价每平方米10000元，现在下降为7000元每平方米，如果房价大幅下降，对国民经济的冲击很大，对多个行业的直接冲击也是很大的，如果房价大幅下跌，地方政府也会干预的。但是，房价去泡沫化是一个艰难的过程，也许需要10年，甚至20年的漫长过程。我国与日本的房价不同，国情不同，我国的房价泡沫理论上是不会破灭的，但房价泡沫会缓慢缩小，房价泡沫不会越来越大，这是由社会经济环境和市场客观规律等多种客观因素决定的，是不以人的主观意志转移的。